Publié le 1 octobre 2026

Questions et réponses

Les questions fréquentes traitées ici (anciennement « aide-mémoire ») donnent une vue d’ensemble de l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Elles visent uniquement à informer, sans prétendre à l’exhaustivité, et n’ont pas d’effet juridique contraignant.

Les questions concernant des cas concrets doivent être adressées aux autorités du canton où se situe l’immeuble à acquérir.

Voici la liste des autorités concernées :

• Données de contacts des autorités cantonales

  PDF130.61 kB20 juillet 2026

I. But et fondements

• 1. Quel est le but de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger ?

  L’objectif de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) est de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). Pour atteindre ce but, la loi limite l’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger en la subordonnant à une autorisation de l’autorité cantonale compétente (art. 2, al. 1, LFAIE).

• 2. Où l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est-elle réglée ?

  À l’échelon fédéral

  Dans la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41) et

  dans l’ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE, RS 211.412.411).

  À l’échelon cantonal

  Dans les dispositions d’exécution édictées par les cantons. Les cantons sont libres de décider s’ils veulent prévoir dans leur législation des motifs supplémentaires d’octroi de l’autorisation ou des restrictions plus sévères – notamment pour l’acquisition de logements de vacances ou d’appartements dans des apparthôtels (art. 3, al. 2, 9 et 13, al. 1, LFAIE). Les dispositions d’exécution cantonales relatives à la LFAIE se trouvent dans les recueils systématiques des cantons.

  À l’échelon communal

  Il peut exister des dispositions communales restreignant l’acquisition de logements de vacances et d’appartements dans des apparthôtels (art. 13, al. 2, LFAIE). Ces prescriptions communales sont disponibles auprès de l’autorité cantonale compétente au lieu où se situe l’immeuble.

• 3. Quand est-ce que l’acquisition d’un immeuble est soumise à autorisation ?

  Un acte juridique est soumis au régime de l’autorisation lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • l’acquéreur est une personne à l’étranger au sens de la LFAIE (assujettissement subjectif, voir les questions 4 ss) ;
  • l’objet de l’acte juridique concerne un immeuble soumis à autorisation (assujettissement objectif selon l’affectation de l’immeuble, voir les questions 18 ss) ; et
  • le droit acquis est assimilé à une acquisition d’immeuble en vertu de la LFAIE (assujettissement objectif selon le genre de droit, voir les questions 34 ss).

  Si l’acquéreur peut se prévaloir d’une exception au régime de l’autorisation (voir les questions 39 ss), il n’a pas besoin d’autorisation, même si les trois conditions citées sont remplies.

  S’agissant de l’obligation d’obtenir une autorisation, peu importe que l’immeuble soit déjà en mains étrangères. La cause juridique de l’acquisition (achat, échange, donation, héritage, legs, reprise d’un patrimoine ou d’une entreprise, fusion, scission, transformation, cession, etc.) n’est pas non plus décisive.

II. Personnes à l’étranger (assujettissement subjectif)

A. Personnes physiques

• 4. Quand est-ce qu’une personne physique est considérée comme étant une « personne à l’étranger » ?

  Par personnes à l’étranger, on entend (art. 5, al. 1, let. a et a bis et d, LFAIE, art. 2 OAIE) :

  • les ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger ;
  • les ressortissants étrangers domiciliés en Suisse, mais qui ne sont pas ressortissants d’un pays membre de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) ni ne possèdent une autorisation d’établissement C valable ;
  • toutes les personnes physiques (également celles de nationalité suisse) qui acquièrent un immeuble pour le compte d’une personne à l’étranger (opération fiduciaire).

  Ne sont par conséquent pas des personnes à l’étranger :

  • les ressortissants suisses, y compris double-nationaux, domiciliés en Suisse ou à l’étranger ;
  • les ressortissants d’un État membre de l’UE ou de l’AELE qui ont un domicile légal et effectif en Suisse (en principe, en tant que titulaires d’une autorisation de séjour B UE/AELE ou d’une autorisation d’établissement C UE/AELE, ou d’une autorisation de séjour de courte durée L UE/AELE, ou en qualité de personnes au service d’ambassades, de consulats et d’organisations internationales au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères ou encore les personnes au service d’administrations étran­gères des chemins de fer, des postes et des douanes ayant leur siège en Suisse titulaires d’un certificat de service) ;
  • les ressortissants d’autres États qui sont titulaires d’une autorisation d’établissement C valable et sont effectivement domiciliés en Suisse ; les personnes au service d’ambassades, de consulats et d’organisations internationales ou d’administrations étrangères des chemins de fer, des postes et des douanes ayant leur siège en Suisse ne sont pas considérées comme des personnes à l’étranger si elles peuvent dûment prouver avoir séjourné en Suisse pendant une durée correspondant à celle requise pour l’obtention du permis d’établissement (5 ou 10 ans, selon leur nationalité).

• 5. Brexit : quand est-ce que des ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord ne sont pas des « personnes à l’étranger » ?

  Les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger :

  • lorsqu’ils ont leur domicile légal et effectif en Suisse et
  • lorsqu’ils ont constitué leur domicile légal en Suisse (et acquis une autorisation de séjour B UE/AELE ou une autorisation d’établissement C UE/AELE ou encore une autorisation de séjour de courte durée L UE/AELE) en vertu de l’accord sur la libre circulation des personnes (ALCP ; RS 0.142.112.681) – c’est-à-dire avant le 1^er janvier 2021.

  À ces conditions, ils peuvent encore se prévaloir des droits qu’ils ont acquis en vertu de l’ALCP (art. 5, al. 1, let. a, ch. 2, LFAIE, qui renvoie à l’accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne et de la fin de l’applicabilité de l’accord sur la libre circulation des personnes ; RS 0.142.113.672).

  Les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord qui se sont installés en Suisse après le 31 décembre 2020 et auxquels l’accord sur les droits acquis ne s’applique pas sont soumis aux mêmes règles que les ressortissants d’États non-membres de l’UE et de l’AELE. Pour de plus amples informations, consulter les documents suivants :

  • Lettre d'information du 4 avril 2019 sur la LFAIE et Brexit : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) et « Brexit »

    PDF325.65 kB4 avril 2019

  • Mise à jour du 18 décembre 2020 de la lettre d’information du 4 avril 2019 sur la LFAIE et Brexit : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) et « Brexit »

    PDF303.82 kB18 décembre 2020

• 6. Mon conjoint est suisse. Est-ce que je suis quand même une « personne à l’étranger » ?

  Oui, le fait que le conjoint d’un acquéreur à l’étranger soit de nationalité suisse n’a pas d’incidence sur la qualification de « personne à l’étranger ».

• 7. Qu’en est-il des réfugiés : sont-ils considérés comme des « personnes à l’étranger » au sens de la LFAIE ?

  Oui. Les réfugiés qui ont la nationalité d’un État tiers et un permis B ou F sont réputés personnes à l’étranger (voir l’art. 5, al. 1, let. a^bis, LFAIE, en rel. avec l’art. 2, al. 3, OAIE).

  Les réfugiés reconnus au bénéfice d’un permis B (art. 60, al. 1, de la loi sur l’asile [LAsi ; RS 142.31]) peuvent, à certaines conditions, acquérir sans autorisation une résidence principale au lieu de leur domicile légal et effectif en Suisse (voir l’art. 2, al. 2, let. b, LFAIE en rel. avec l’art. 5 OAIE et les questions 24 ss).

• 8. Qu’en est-il des personnes bénéficiant du statut de protection S ?

  Le Conseil fédéral a activé le statut de protection S le 12 mars 2022 pour les personnes fuyant l’Ukraine. Les ressortissants ukrainiens (ressortissants d’un État tiers) bénéficiant du statut de protection S sont considérés comme des personnes à l’étranger. Le statut de protection S ne permet pas de constituer un domicile légal en Suisse au sens de la LFAIE. C’est pourquoi l’acquisition d’une résidence principale sans autorisation est exclue (art. 5, al. 2, OAIE). Il faut examiner au cas par cas si l’acquisition d’un logement de vacances peut être autorisée.

• 9. Qu’entend-on par « domicile légal » ?

  Le domicile légal d’un ressortissant d’un État membre de l’UE ou de l’AELE présuppose que la personne en question bénéficie d’une autorisation UE/AELE (autorisation de séjour, autorisation d’établissement ou autorisation de séjour de courte durée) valable (art. 4, al. 1, et 5 de l’ordonnance du 22 mai 2002 sur la libre circulation des personnes [OLCP]) leur permettant de constituer un domicile en Suisse. Les ressortissants d’autres États doivent justifier d’une autorisation d’établissement valable (art. 34 de la loi fédérale du 16 décembre 2005 sur les étrangers et l’intégration [LEI]) ou d’une autorisation de séjour valable (art. 33 LEI) ou d’un autre droit (art. 2, al. 3, et 5, al. 2, OAIE). D’« autres droits » sont accordés aux personnes qui travaillent au service de bénéficiaires institutionnels au sens de la loi du 22 juin 2007 sur l’État hôte (RS 192.12) qui possèdent une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, et aux personnes au service de bureaux d’administrations étrangères de chemins de fer, de postes et de douanes ayant leur siège en Suisse titulaires d’un certificat de service (voir l’art. 2, al. 4, et 5, al. 3, OAIE).

• 10. Qu’entend-on par « domicile effectif » ?

  Selon les articles 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC, RS 210), une personne a son domicile au lieu où elle réside avec l’intention de s’y établir durablement, où se situe le centre de son existence et de ses relations personnelles, où elle vit régulièrement durant son temps libre, a sa famille et ses amis et prend part à une vie sociale. Un ressortissant étranger qui entend acquérir un immeuble sans autorisation en faisant valoir que son domicile effectif se trouve en Suisse (art. 2, al. 1, OAIE) doit le prouver. Une autorisation de séjour de la police des étrangers et une attestation de résidence communale confirmant son arrivée dans la commune ne sont pas à elles seules suffisantes. La vie commune de cette personne avec son conjoint ou son partenaire et ses enfants mineurs, soit la création d’un domicile commun (contrat de travail de l’un des époux ou des deux dans la localité ou la région, inscription des enfants dans une école ou une crèche du lieu), constitue en règle générale un élément important. Des documents établissant que le domicile ne se trouve plus à l’étranger (confirmation de départ émis par la commune du domicile à l’étranger, attestations douanières relatives au transfert du mobilier ou de véhicules en Suisse, facture d’une entreprise de déménagement, documents attestant la fin des rapports de travail à l’étranger ou la vente ou la location du logement à l’étranger) peuvent également constituer des indices pertinents. D’autres éléments peuvent également indiquer que le domicile effectif a été transféré en Suisse : l’assujettissement fiscal en Suisse, des quittances, décomptes de compte bancaire ou de carte de crédit prouvant l’achat de produits de la vie courante dans la région du domicile suisse, des polices de caisse maladie, l’immatriculation d’un véhicule ou encore la participation active dans une association en Suisse. L’autorité se prononce au cas par cas et en se fondant sur l’ensemble des circonstances sur la question de savoir si les preuves avancées sont suffisantes.

• 11. Est-ce que le fait d’être propriétaire foncier en Suisse donne à des ressortissants étrangers le droit d’obtenir une autorisation de séjour ?

  Non. La possession de biens fonciers en Suisse ne confère aucun droit à une autorisation de séjour. Le Secrétariat d’État aux migrations (SEM) et la police des étrangers du canton concerné fournissent des informations sur l’obtention d’une autorisation de séjour.

  • SEM

  Secrétariat d’État aux migrations SEM
  CH-3003 Berne
  T [phone]

• 12. Un ressortissant français domicilié en Suisse acquiert, en tant que personne non soumise à la LFAIE, plusieurs immeubles locatifs en guise de placement. Des années plus tard, il s’installe à nouveau en France. Est-ce qu’il doit vendre les immeubles avant son départ ?

  Après son départ à l’étranger, le ressortissant français est considéré comme une personne à l’étranger (art. 5, al. 1, let. a, ch. 1, LFAIE). Son déménagement n’entraîne toutefois pas l’obligation de revendre les immeubles acquis en Suisse (art. 25, annexe I, ALCP ; RS 0.142.112.681).

  S’agissant de la résidence principale ou de la résidence secondaire pour les frontaliers, voir les question 28 et 32.

B. Personnes morales et sociétés sans personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir

• 13. Quand est-ce que des personnes morales et des sociétés sans personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir sont des « personnes à l’étranger » ?

  Par personnes à l’étranger, on entend les sociétés qui ont leur siège à l’étranger (même si elles sont en mains de ressortissants suisses et considérées comme étant suisses sous l’angle économique ; art. 5, al. 1, let. b, LFAIE). Par personnes à l’étranger, on entend également les personnes morales (sociétés anonymes, sociétés en commandite par actions, sociétés à responsabilité limitée, sociétés coopératives, associations et fondations) et les sociétés sans personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir (sociétés en nom collectif et en commandite simple) qui ont leur siège en Suisse, mais qui sont dominées par des personnes à l’étranger (art. 5, al. 1, let. c, et 6, al. 1, LFAIE). Il y a présomption de position dominante par des personnes à l’étranger lorsque celles-ci détiennent plus d’un tiers du capital d’une société, disposent de plus d’un tiers des droits de vote ou qu’elles ont accordé à la société des prêts importants (art. 6 LFAIE).

• 14. Une ressortissante allemande domiciliée en Suisse acquiert des actions d’une société anonyme dont le siège est en Suisse. Des années plus tard, elle quitte la Suisse et retourne en Allemagne. Quelles conséquences son déménagement a-t-il du point de vue de la LFAIE ?

  Par son retour en Allemagne, la ressortissante allemande devient une personne à l’étranger (art. 5, al. 1, let. a, ch. 1, LFAIE). Si elle avait une position dominante dans la société en question, celle-ci et toutes ses filiales deviennent des personnes à l’étranger (art. 5, al. 1, let. c, en rel. avec l’art. 6 LFAIE). Toute acquisition future d’immeubles au sens de l’art. 4 LFAIE par la société ou une de ses filiales sera donc soumise au régime de l’autorisation. Le fait de construire sur un terrain à bâtir ou l’assainissement d’un immeuble qui était déjà détenu par la société au moment où l’actionnaire a quitté la Suisse peuvent le cas échéant aussi être considérés comme une acquisition.

  Le déménagement de l’actionnaire à l’étranger n’entraîne pas d’obligation pour la société de vendre les immeubles qu’elle a acquis de bon droit ni d’obligation pour l’actionnaire de revendre ses actions. Il y aurait toutefois obligation d’aliéner si la société transférait son siège à l’étranger tout en possédant un immeuble qui ne peut pas être acquis sans autorisation au sens de l’art. 2, al. 2, let. a, LFAIE (voir l’art. 4, al. 2, LFAIE, et la question 35).

• 15. Existe-t-il des listes de personnes morales qui sont réputées « ne pas être dominées par des personnes à l’étranger » selon les autorités compétentes ?

  Non. Il faut déterminer au cas par cas, en fonction des circonstances concrètes, si une personne morale est dominée par des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE. Des listes établies par d’autres autorités qui traitent de la question indépendamment de la Lex Koller ne sont pas contraignantes pour les autorités de première instance au sens de la LFAIE et peuvent tout au plus servir d’indices (d’autres éléments entrant également en ligne de compte) lorsqu’il s’agit de savoir si une personne morale est ou non dominée par des personnes à l’étranger. Cela vaut également pour les listes des banques et des maisons de titres autorisées, établies par l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), qui indiquent que les établissements sont « à domination étrangère » ou non.

C. Opérations fiduciaires, trusts

• 16. J’acquiers en tant qu’agent fiduciaire un immeuble pour le compte d’une personne à l’étranger. Est-ce que l’acquisition est soumise au régime de l’autorisation ?

  Oui. Les personnes qui acquièrent un immeuble pour le compte d’une personne à l’étranger (opération fiduciaire) sont elles aussi considérées comme des personnes à l’étranger et sont donc soumises à la LFAIE (art. 5, al. 1, let. d, LFAIE).

• 17. Puis-je transférer mes immeubles à un trust sans devoir solliciter d’autorisation ?

  Le transfert d’un immeuble dans le patrimoine d’un trust est soumis au régime de l’autorisation de la LFAIE si l’un des trustees ou l’un des bénéficiaires du trust est une personne à l’étranger. Selon la pratique établie, l’autorité conclut à une exemption du régime de l’autorisation lorsque les trustees et les bénéficiaires ne sont pas des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE et que l’acte de constitution du trust exclut une extension ultérieure à d’autres bénéficiaires. Logiquement, il n’est pas non plus nécessaire d’obtenir une autorisation lorsque le constituant du trust (ou settlor) est simultanément le bénéficiaire ou que les bénéficiaires n’acquièrent pas de droits assimilables au droit de propriété sur l’immeuble. Il n’est pas possible d’invoquer les exceptions au régime de l’autorisation qui se fondent sur des liens (familiaux) étroits avec le constituant lors du transfert d’un immeuble à un trust. Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’exception visée à l’art. 7, let. b, LFAIE ne s’applique qu’à l’acquisition directe par des personnes physiques (privilèges accordés aux membres de la famille). En cas de transfert à un trust, celui-ci fait le lien entre l’aliénateur (constituant) et l’acquéreur (bénéficiaire). L’acquisition ne s’effectue donc pas directement par une personne physique, si bien qu’on ne peut pas accorder de privilèges (voir l’arrêt du Tribunal fédéral 2C_437/2024 du 5 février 2026). Il semble logique que le transfert d’immeubles à un trust pour cause de mort soit également soumis à cette interprétation restrictive. En tout état de cause, un trust ne peut jamais être un héritier légal, au sens du droit suisse, dans la dévolution d’une succession. Par ailleurs, le transfert des logements suivants à un trust ne peut pas être autorisé étant donné que leur acquisition n’est possible que si elle est effectuée directement par une personne physique en son nom propre (art. 8 OAIE) : résidences principales (art. 2, al. 2, let. b, LFAIE), résidences secondaires dans la région où travaille l’acquéreur (art. 7, let. j, ch. 1 et 2 LFAIE), résidences secondaires dans un lieu avec lequel l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées (art. 9, al. 1, let. c, LFAIE) et logements de vacances ou appartements dans un apparthôtel (art. 9, al. 2, LFAIE). Ces règles valent également lorsque l’acquisition d’un des logements précités a été autorisée en raison d’un cas de rigueur invoqué par l’aliénateur (art. 8, al. 3, LFAIE).

III. Assujettissement objectif selon l’affectation de l’immeuble

A. Fondements

• 18. Pour quels types d’immeubles les personnes à l’étranger doivent-elles solliciter une autorisation d’acquérir ?

  Selon la règle de base inscrite à l’art. 2, al. 1, LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation – indépendamment de l’affectation de l’immeuble. La loi prévoit toutefois des exceptions.

  Aucune autorisation n’est nécessaire pour les acquisitions suivantes :

  • l’acquisition d’un immeuble servant d’établissement stable et de logements qui peuvent être acquis exceptionnellement en même temps que cet immeuble (art. 2, al. 2, let. a, et al. 3, LFAIE ; voir les questions 20 à 23),
  • l’acquisition d’une résidence principale au lieu du domicile légal et effectif de l’acquéreur (art. 2, al. 2, let. b, LFAIE ; voir les questions 24 à 28), et
  • l’acquisition d’une résidence secondaire par des frontaliers, s’ils sont ressortissants d’un État membre de l’UE ou de l’AELE ou – à certaines conditions – s’ils sont ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord (art. 7, let. j, ch. 1 et 2, LFAIE ; voir les questions 29 à 32).

  Exception faite des cas mentionnés, l’acquisition de logements par des personnes à l’étranger est soumise à autorisation, en particulier l’acquisition de maisons familiales, d’immeubles locatifs ou d’appartements, ou encore de terrains non bâtis destinés à la construction de tels immeubles (voir à ce propos la question 19). En l’absence de motif d’autorisation (voir les questions 44 ss), l’acquisition de ces immeubles par une personne à l’étranger est exclue.

• 19. Qu’en est-il d’un terrain non construit en zone à bâtir ? Est-ce que j’ai besoin d’une autorisation d’acquisition en tant que personne à l’étranger ?

  En règle générale, oui. L’acquisition d’un terrain non construit en zone d’habitation ou en zone industrielle et artisanale est en principe soumise à autorisation – sauf si l’acquéreur présente des plans concrets pour une construction rapide d’un immeuble exempté du régime de l’autorisation (par ex. une résidence principale ou un immeuble servant d’établissement stable) (voir la question 23), que le terrain sert d’une autre manière d’établissement stable (par ex. emplacement de stockage, place de parc, chemin d’accès) ou qu’il peut être considéré comme une surface de réserve admissible pour un établissement stable (voir la question 23). Le fait de conserver des terrains pendant une certaine durée sans les exploiter constitue un placement de capitaux interdit, même si les terrains en question sont situés en zone industrielle ou artisanale et non en zone d’habitation.

B. Immeubles servant d’établissement stable (art. 2, al. 2, let. a, LFAIE)

• 20. Quelles conditions une personne à l’étranger doit-elle remplir pour pouvoir acquérir un immeuble servant d’établissement stable sans autorisation ?

  Les immeubles destinés à l’exercice d’une activité économique (appelés immeubles servant d’établissement stable, par exemple les immeubles servant de fabrique, de dépôt ou d’emplacement de stockage, de bureaux, de centre commercial, de point de vente, d’hôtel, de restau­rant, d’atelier artisanal, de cabinet médical) peuvent être acquis sans autorisation s’ils sont utilisés à la fin indiquée. Les surfaces qui ne peuvent pas être exploitées de façon commerciale, notamment en raison de prescriptions relatives à l’aménagement du territoire (par ex. les zones non constructibles, les zones de protection, les forêts, etc.), ne peuvent pas être acquises sans autorisation, pas même comme surface de réserve (voir la question 23). Selon une pratique constante, une acquisition (conjointe) n’est admissible que si les surfaces font partie intégrante de la partie consacrée à l’exploitation (par ex. un parc servant de zone récréative à un hôtel) ou dans le cas exceptionnel où il est impossible ou disproportionné de séparer ces surfaces de la partie consacrée à l’exploitation.

  Il n’y a pas d’activité économique au sens de l’art. 2, al. 2, let. a, LFAIE lors que des logements sont construits, loués ou affermés ou lorsqu’il en est fait le commerce (art. 3 OAIE). L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger à ces fins est soumise à autorisation et est exclue faute de motif d’autorisation (exception : construction de logements à caractère social, voir la question 66). Les logements exploités sous forme hôtelière sont quant à eux considérés comme des établissements stables et leur construction ou acquisition ne nécessite en principe pas d’autorisation au sens de la LFAIE.

  S’agissant des établissements stables, l’acquisition sans autorisation est possible non seulement pour l’immeuble lui-même mais aussi pour d’autres droits sur l’immeuble, tels que la constitution de droits d’emption, de préemption ou de réméré, le financement de l’achat de l’immeuble ou l’acquisition d’une cédule hypothécaire.

• 21. Est-ce que la personne à l’étranger qui acquiert un immeuble destiné à servir d’établissement stable doit exploiter elle-même l’établissement pour que l’acquisition ne soit pas soumise à autorisation ?

  Non. L’acquéreur est exempté du régime de l’autorisation dans les deux cas : s’il exploite lui-même l’établissement ou s’il le loue ou l’afferme à un tiers pour qu’il y exercer une activité commerciale. Les immeubles servant d’établissement stable peuvent donc également être acquis à des fins de placement.

• 22. Est-ce que la situation est différente si l’immeuble servant d’établissement stable est utilisé à la fois à des fins commerciales et à des fins d’habitation ?

  Oui, dans ces circonstances une personne à l’étranger peut ne plus être autorisée à acquérir l’établissement ou peut être contrainte à renoncer aux logements. Des logements ne peuvent être acquis qu’exceptionnellement par des personnes à l’étranger en même temps qu’un immeuble servant d’établissement stable.

  Une acquisition conjointe n’est admissible que si les logements sont indispensables à l’exploitation de l’entreprise sise sur le bien-fonds – et pas seulement pratiques – (par ex. logement destiné au gérant ou à des techniciens dont la présence permanente ou quasi-permanente à proximité de l’entreprise est indispensable ; voir l’arrêt du Tribunal fédéral 2A_103/2003 du 8 juillet 2003). Des logements peuvent aussi être acquis en même temps que l’immeuble servant d’établissement stable s’ils sont prescrits par des dispositions relevant de l’aménagement du territoire (art. 2, al. 3, LFAIE). Selon une pratique constante, des logements peuvent également être acquis simultanément, de façon exceptionnelle, lorsqu’il est pour ainsi dire impossible de les séparer de la partie consacrée à l’exploitation (en constituant une propriété par étages, par ex.) ou que cette démarche serait disproportionnée (par ex. lorsqu’une maison d’habitation est située au centre d’une exploitation industrielle ou que des logements se trouvent dans un immeubles commercial ou industriel de plusieurs étages, en particulier lorsqu’on ne peut y accéder qu’en passant par les locaux commerciaux ou industriels). En cas de doute, il faut demander à l’autorité cantonale compétente de rendre une décision constatant le non-assujettissement. L’autorité compétente vérifiera alors également s’il est possible de constituer une propriété par étages et s’il l’on peut raisonnablement exiger que les logements soient séparés de la partie destinée à l’exploitation.

• 23. Une entreprise étrangère entend acquérir un terrain non construit ou en grande partie non bâti pour établir son activité commerciale en Suisse. Est-ce que l’acquisition est admissible ?

  Lors de l’acquisition d’un immeuble servant d’établissement stable, une surface de réserve de l’ordre d’un tiers de la surface totale est admissible si elle est destinée à développer l’établissement stable à moyen terme. Dans des cas motivés, des réserves allant jusqu’à la moitié de la surface totale peuvent être acquises exceptionnellement si des plans concrets de construction à court terme peuvent être présentés. Au moment de l’acquisition, environ deux tiers de la surface totale devraient donc être bâtis ou la construction et l’exploitation commerciale devraient être imminentes (surface commerciale comme une fabrique, un entrepôt, un bureau, un centre commercial, un restaurant, un atelier ou, en fonction de l’activité, un emplacement de stockage, une place de parc ou de livraison ou un chemin d’accès). Près d’un tiers de la surface peut rester non bâti et non exploité en tant que réserve en vue d’une extension de l’établissement stable à moyen terme. Les immeubles vides qui ne servent plus à l’exercice d’une activité économique doivent être considérés comme des terrains non construits.

  Si le terrain non construit et non exploité représente plus d’un tiers de la surface totale, il faut solliciter une décision auprès de l’autorité cantonale compétente. Si l’acquisition d’une réserve de terrain dépassant un tiers de la surface totale est autorisée à titre exceptionnel, l’autorité fixera des charges pour garantir une mise en œuvre rapide des projets d’exploitation et contrôlera leur respect.

C. Résidence principale

• 24. J’habite en Suisse mais suis considéré comme une « personne à l’étranger ». Est-ce que je dois demander une autorisation pour acheter un appartement qui nous servira de résidence principale, à moi et à ma famille ?

  Les ressortissants étrangers domiciliés en Suisse peuvent acheter un logement (maison familiale ou appartement) au lieu de leur domicile légal et effectif (résidence principale, art. 2, al. 2, let. b, LFAIE et art. 5 et 18a, al. 2, OAIE ; s’agissant de la notion de domicile effectif, voir la question 10). Ils ne doivent pas solliciter d’autorisation. Il en va de même pour les ter­rains à bâtir, lorsque la construction d’un logement est entreprise dans le délai d’un an. Comme les ressortissants d’un État membre de l’UE ou de l’AELE domiciliés en Suisse ne sont pas des personnes à l’étranger (voir la question 4), les dispositions relatives à la résidence principale ne sont applicables qu’aux personnes domiciliées en Suisse qui sont ressortissantes d’autres États (en général titulaires d’une autorisation de séjour [permis B] ou personnes au service d’ambassades, de consulats ou d’organisations internationales titulaires d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères, ou encore personnes au service des administrations étrangères de chemins de fer, de postes et de douanes ayant leur siège en Suisse titulaires d’un certificat de service). L’acquisition d’une résidence principale hors régime de l’autorisation doit être effectuée directement par l’acquéreur et en son nom propre (art. 8 OAIE, voir la question 17). L’acquisition de parts d’une coopérative d’habitation comme condition à la location d’une résidence principale au lieu du domicile légal et effectif n’est de ce fait pas exemptée du régime de l’autorisation. Les coopératives d’habitation sont réputées être des sociétés immobilières au sens de l’art. 4, al. 1, let. e, LFAIE et leurs parts ne sont en règle générale pas cotées auprès d’une bourse suisse. L’acquisition de parts d’une coopérative d’habitation est donc soumise au régime de l’autorisation et n’est pas admise faute de motif d’autorisation.

• 25. J’ai prévu de déménager en Suisse et j’ai déjà trouvé un logement à acquérir. Est-ce que je ne peux acheter ma nouvelle résidence principale qu’une fois installé en Suisse ?

  Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt 2C_876/2011 du 20 mars 2012, consid. 4.2), l’acquisition d’une résidence principale au lieu du futur domicile légal et effectif avant même l’installation en Suisse est conforme au droit fédéral si le transfert du domicile en Suisse est imminent et que l’acquéreur rend ce transfert plausible. Les autorités chargées d’octroyer l’autorisation doivent contrôler que l’acquéreur et, le cas échéant, sa famille établissent leur domicile en Suisse. Elles fixent les conditions et charges nécessaires et vérifient leur respect.

• 26. Quelle est la surface admissible d’une résidence principale ?

  La surface de l’immeuble acquis par des personnes à l’étranger ne doit pas être supérieure à ce qu’exige l’affectation de celui-ci (art. 12, let. b, LFAIE). La résidence principale ne doit pas atteindre une surface telle que l’acquisition immobilière doive, en tout ou partie, être considérée comme un pur placement de capitaux. La surface n’est pas limitée par ailleurs. Elle ne doit en outre être constituée que d’une seule unité d’habitation. Une maison familiale qui comprend un appartement séparé ne peut par conséquent pas être acquise en tant que résidence principale. On ne peut déroger à ce principe que si, en raison des circonstances, il n’est pas possible ou pas raisonnablement exigible de séparer la deuxième unité d’habitation de la première – ou de procéder à une scission du bien-fonds dans le cas où plusieurs immeubles se trouvent sur une seule parcelle – et que l’utilisation des deux unités par l’acquéreur lui-même est garantie (par ex. par la prise de mesures de construction).

  L’office du registre foncier ne procède en règle générale pas à l’inscription directe de l’acte juridique au registre foncier si la surface parcellaire dépasse 3000 m², mais renvoie l’acquéreur devant l’autorité de première instance. Celle-ci décide alors si l’acquisition est exemptée du régime de l’autorisation ou ne peut pas être autorisée au motif qu’il s’agit d’un pur placement de capitaux.

• 27. Est-ce que la résidence principale peut être louée à des tiers ?

  Non. L’acquéreur doit utiliser son logement pour soi-même et ne peut pas le louer à des tiers, même pas partiellement. L’interdiction de louer vaut également pour les places de stationnement acquises avec le logement.

• 28. J’ai acquis il y a quelque temps une résidence principale en Suisse. J’aimerais changer de domicile : est-ce que je dois vendre mon logement ?

  Normalement non. Lorsque l’acquéreur change de domicile (tout en restant en Suisse ou pour partir à l’étranger), il n’est pas tenu d’aliéner son logement et peut en disposer librement. Il peut l’utiliser pour lui-même comme résidence secondaire ou comme logement de vacances ou encore le louer à des tiers. Il peut acquérir une nouvelle résidence principale à son nouveau domicile, sans devoir revendre la première. Il y a toutefois infraction à la loi lorsque l’acquéreur avait, dès le départ, l’intention de ne pas habiter longtemps dans le logement en question, et notamment lorsqu’il change de domicile uniquement pour acquérir un autre loge­ment sans autorisation. Les autorités compétentes peuvent dans ce cas constater ultérieurement qu’il y a assujettissement au régime de l’autorisation (art. 25, al. 1^bis, LFAIE) et ordonner la cessation de l’état illicite (art. 27 LFAIE).

D. Résidence secondaire pour frontaliers

• 29. Dans quelles circonstances les frontaliers peuvent-ils acquérir une résidence secondaire en Suisse ?

  Les ressortissants d’un État membre de l’UE ou de l’AELE et – à certaines conditions – les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord (voir la question 5) qui travaillent en Suisse en tant que frontaliers (avec une autorisation pour frontaliers [permis G UE/AELE]) peuvent acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail (art. 25, par. 3, annexe I, ALCP [RS 0.142.112.681] et art. 24, par. 3, annexe K, appendice 1, Convention AELE [RS 0.632.31], art. 7, let. j, ch. 1 et 2, LFAIE, art. 18a, al. 3, OAIE). La résidence secondaire doit faciliter l’exercice de l’activité professionnelle en Suisse, par ex. en raccourcissant le trajet entre le logement et le lieu de travail en Suisse. L’acquisition d’une résidence secondaire sans autorisation doit être effectuée directement par le frontalier et en son nom (art. 8 OAIE). S’agissant de l’acquisition de résidences secondaires par des ressortissants étrangers qui ne sont pas au bénéfice d’une autorisation pour frontaliers, voir la question 62.

  L’acquisition d’un logement de vacances ainsi que le placement pur de capitaux et le commerce de logements ou de terrains non bâtis restent soumis à autorisation même si l’acquéreur est un frontalier (art. 25, par. 3, annexe I, ALCP et art. 24, par. 3, annexe K, appendice 1, Convention AELE).

• 30. Quelle surface maximale peut avoir une résidence secondaire pour frontaliers ?

  La surface de l’immeuble acquis par une personne à l’étranger ne doit pas être supérieure à ce qu’exige l’affectation de l’immeuble (art. 12, let. b, LFAIE). La résidence secondaire ne doit donc pas avoir une surface telle que son acquisition doive, en tout ou partie, être considérée comme un pur placement de capitaux – ce qui serait contraire à l’ALCP et à la Convention AELE, selon lesquels le placement pur de capitaux et le commerce de logements ou de terrains non bâtis restent soumis au régime de l’autorisation de la LFAIE et sont de facto interdits vu que les motifs d’autorisation sont très restrictifs. La surface du logement doit respecter ce principe mais n’est pas limitée par ailleurs. En outre, le logement ne doit être constitué que d’une seule unité d’habitation (art. 25, par. 3, annexe I, ALCP et art. 24, par. 3, annexe K, appendice 1, Convention AELE).

  L’office du registre foncier ne procède en règle générale pas à l’inscription directe de l’acte juridique au registre foncier si la surface parcellaire dépasse 1000 m², mais renvoie l’acquéreur devant l’autorité de première instance (art. 18a, al. 3, let. c, OAIE). Celle-ci décide si l’acquisition est exemptée du régime de l’autorisation ou ne peut pas être autorisée au motif qu’il s’agit d’un pur placement de capitaux.

• 31. Est-ce qu’en tant que frontalier je peux louer ma résidence secondaire ?

  Non, le frontalier doit utiliser le logement pour soi-même aussi longtemps qu’il travaille dans la région en tant que frontalier. Il ne peut pas le louer, même partiellement. Ces règles valent également pour les places de stationnement acquises avec la résidence secondaire.

• 32. J’ai acheté une résidence secondaire en tant que frontalier. Je vais bientôt arrêter mon activité professionnelle et prendre ma retraite : est-ce que je dois revendre mon logement ?

  En règle générale non. L’ALCP et la Convention AELE ne prévoient pas d’obligation de revendre l’immeuble lorsque le ressortissant étranger quitte l’État d’accueil (art. 25, par. 3, annexe I, ALCP et art. 24, par. 3, annexe K, appendice 1, Convention AELE). Lorsque le frontalier cesse de travailler en Suisse, il ne doit en principe pas revendre son logement. Il peut en disposer librement. Il y a toutefois infraction à la loi lorsque le frontalier avait dès le départ l’intention de ne pas habiter longtemps dans la résidence secondaire, et notamment lorsqu’il a acheté le logement non pas pour se rendre plus facilement à son lieu de travail, mais pour profiter de son statut de frontalier pour acquérir un logement sans autorisation. L’autorité compétente peut dans ce cas constater ultérieurement qu’il y a assujettissement au régime de l’autorisation (art. 25, al. 1^bis, LFAIE) et ordonner la cessation de l’état illicite (art. 27 LFAIE).

• 33. Est-ce que je peux, en tant que frontalier, acquérir un terrain en Suisse, à proximité de mon lieu de travail, et l’utiliser comme place de stationnement ?

  L’acquisition par un frontalier d’un terrain à proximité de son lieu de travail pour y stationner son véhicule est soumise à autorisation et n’est pas admissible faute de motifs d’autorisation. L’acquisition d’une place de stationnement n’est possible qu’en lien avec l’achat d’une résidence secondaire en Suisse, dans la région du lieu de travail, ou en lien avec l’acquisition d’un immeuble servant à l’exercice d’une activité professionnelle.

IV. Assujettissement objectif au régime de l’autorisation en fonction du type d’acte juridique

A. Principe et acquisitions soumises à autorisation

• 34. L’acquéreur étranger nécessite une autorisation pour être inscrit au registre foncier en tant que propriétaire d’un immeuble. Quels autres actes juridiques liés à l’acquisition de droits sur un immeubles sont soumis à autorisation ?

  L’acquisition d’immeubles au sens de la LFAIE comprend non seulement l’inscription au registre foncier du transfert de la propriété foncière, au sens usuel du droit civil, mais aussi – selon l’interprétation dite économique ‒ tout acte juridique qui confère à une personne à l’étranger un droit de disposer effectif sur un immeuble soumis à autorisation. Des actes juridiques soumis à autorisation sont énumérés à titre d’exemples à l’art. 4 LFAIE et à l’art. 1 OAIE. Une clause générale qualifie d’acquisition d’immeubles soumise à autorisation l’acquisition de tout droit qui confère à son titulaire une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble (voir l’art. 4, al. 1, let. g, LFAIE ; voir aussi la question 36).

• 35. Qu’est-ce qu’on entend par actes juridiques soumis à autorisation ?

  Les actes suivants notamment sont considérés comme des acquisitions d’immeubles soumises à autorisation (liste non exhaustive) :

  • l’acquisition d’un droit de propriété (propriété individuelle, commune ou en copropriété, y compris la propriété par étages), de superficie, d’habitation ou d’un usufruit sur un immeuble (art. 4, al. 1, let. a, LFAIE) ;
  • la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir (société en nom collectif et en commandite simple), dont le but réel est l’acquisition d’im­meubles (art. 4, al. 1, let. b LFAIE) ;
  • l’acquisition d’un droit de propriété ou d’un usufruit sur une part d’un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l’objet d’un marché régulier, ou sur une part d’un patrimoine analogue (art. 4, al. 1, let. c, LFAIE) ;

  L’acquisition de parts de fonds non cotées en bourse mais faisant l’objet d’un marché régulier n’est donc pas soumise au régime de l’autorisation. Les sociétés d’investissement à capital variable (SICAV), les sociétés d’investissement à capital fixe (SICAF) et les sociétés en commandite de placements collectifs selon la loi sur les placements collectifs (LPCC ; RS 951.31) ne sont pas considérées comme des fonds immobiliers au sens de la LFAIE ;

  • l’acquisition d’un droit de propriété ou d’un usufruit sur une action d’une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l’objet d’un marché régulier, ou sur une action d’un patrimoine analogue (art. 4, al. 1, let. c^bis, LFAIE) ;
  • l’acquisition de parts d’une personne morale (société anonyme, société en commandite par actions, société à responsabilité limitée, société coopérative) dont le but réel est l’acquisition d’immeubles, sauf si ces parts sont cotées auprès d’une bourse en Suisse ou qu’il s’agit d’immeubles dont l’acquisition est soustraite au régime de l’autorisation en vertu de l’art. 2, al. 2, let. a LFAIE (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) ;

  L’acquisition d’une part de société immobilière non cotée en bourse est donc soumise au régime de l’autorisation au sens de la LFAIE (voir le message du Conseil fédéral du 28 mai 2003 concernant une modification de la LFAIE, FF 2003 3900). Il en va de même de l’acquisition d’un bon de participation, et ce même si la société n’acquerra des immeubles qu’à une date ultérieure, mais que la participation est souhaitée en vue de ces acquisitions immobilières (ATF 109 Ib 95, consid. 4). La participation à la constitution ou, si l’acquéreur renforce de ce fait sa position, à l’augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l’acquisition d’immeubles est également soumise à autorisation (art. 1, al. 1, let. a, OAIE) ;

  • l’acquisition d’un immeuble qui n’est pas soustraite au régime de l’autorisation au sens de l’art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d’une reprise d’un patrimoine ou d’une entreprise (art. 181 du code des obligations [CO]) ou lors d’une fusion, d’une scission, d’une transformation ou d’un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus) si de ce fait les droits de l’acquéreur sur cet immeuble s’accroissent (art. 1, al. 1, let. b, OAIE) ;
  • l’acquisition de parts d’une société qui est propriétaire d’un logement servant à l’acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances (art. 1, al. 1, let. c, OAIE) ; il ne doit pas forcément s’agir d’une société immobilière ;
  • la constitution et l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens de l’art. 4, al. 1, let. b, c et e, LFAIE (art. 4, al. 1, let. f, LFAIE) ;
  • le transfert du siège d’une société à l’étranger, si celle-ci conserve des droits immobiliers (même si les parts restent intégralement en mains suisses ; art. 4, al. 2, LFAIE). Il en va de même si la société dont le siège est en Suisse fusionne avec une société étrangère et qu’il en résulte une nouvelle société dont le siège est à l’étranger, ou si la société suisse est reprise par une société dont le siège est à l’étranger (fusion par émigration).

  L’exploitation d’un immeuble à d’autres fins que celles pour lesquelles il a été acquis est assimilée à une acquisition d’immeuble. Le changement d’affectation est soumis aux mêmes motifs d’autorisation et de rejet que les autres types d’acquisitions d’immeubles visés à l’art. 4 LFAIE. Exemples de changement d’affectation soumis à autorisation : la location d’une résidence principale à des tiers ou son utilisation comme logement de vacances, ou encore la construction de logements sur le site d’un établissement stable.

• 36. Quels droits peuvent conférer à leur titulaire « une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble » (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE) ?

  Conformément à l’art. 4, al. 1, let. g, LFAIE, l’acquisition d’autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble est soumise au régime de l’autorisation. Cette clause générale tend à éviter tout contournement de la loi par des actes juridiques qui aboutissent au même résultat économique qu’une acquisition de droits réels ou qui produisent des effets analogues. Il n’est pas nécessaire que le titulaire des droits veuille consciemment éluder la LFAIE ; ce n’est donc pas sa volonté subjective qui est déterminante, mais uniquement l’état de fait objectif, c’est-à-dire les effets économiques obtenus par le titulaire des droits. L’OAIE mentionne des exemples d’acquisition couverts par cette clause générale (liste non exhaustive).

  Sont par conséquent également soumis à autorisation :

  • un contrat de bail à loyer de longue durée présentant des dispositions non usuelles telles que le paiement du loyer en un seul et unique versement préalable, la possibilité de procéder à des modifications essentielles dans l’immeuble sans le consentement du propriétaire, ou encore le rattachement du contrat de bail à un contrat de prêt avec des loyers imputés sur les intérêts du prêt (art. 1, al. 2, let. a, OAIE) ;
  • le financement de l’achat d’un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l’acquéreur ou le maître d’ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l’égard du créancier (art. 1, al. 2, let. b, OAIE). Pour ces raisons, l’autorité qui examine l’assujettissement au régime de l’autorisation doit toujours considérer le projet dans son ensemble, y compris l’achat du terrain et les travaux de construction (ATF 102 Ib 124, consid. 4) ;
  • une interdiction de bâtir ou des limitations analogues du droit de propriété produisant des effets sur le bien-fonds voisin (art. 1, al. 2, let. c, OAIE) ;
  • le transfert d’un immeuble dans un trust, si une personne à l’étranger acquiert de ce fait des droits sur l’immeuble qui sont analogues à ceux d’un propriétaire (voir la question 17).

• 37. Des personnes à l’étranger ne peuvent acquérir des parts de « sociétés d’immeubles d’habitation » que si ces parts sont cotées auprès d’une bourse suisse. Qu’entend-on par « sociétés d’immeubles d’habitation » ?

  L’art. 4, al. 1, let. e, LFAIE définit la société d’immeubles d’habitation comme une société dont le but réel est l’acquisition ou le commerce d’immeubles, à l’exclusion des immeubles exploités à des fins commerciales au sens de l’art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, qui peuvent être acquis sans autorisation.

  Pour déterminer s’il s’agit d’une société d’immeubles d’habitation, le but statutaire ne constitue que le point de départ. C’est le but réel que poursuit la société qui importe. Si le commerce d’immeubles d’habitation représente la part principale – économiquement parlant – des activités de la société, il s’agit d’une société d’immeubles d’habitation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1041/2016 du 28 septembre 2017, consid. 3.3). Si la part des logements dépasse 20 % des actifs de la société, on ne peut généralement plus parler d’un but secondaire (message du 28 mai 2003 concernant une modification de la LFAIE, FF 2003 3900 p. 3905 ; réponse du Conseil fédéral du 4 novembre 2011 à la question 09.1124 Hitpold [Société en commandite de placements collectifs]). Pour déterminer quel est le but de la société, il faut toujours prendre en considération l’ensemble des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 2C_355/2009 du 19 novembre 2009, consid. 5.1). Si l’on se concentre uniquement sur les actifs de l’entreprise, le résultat peut être incohérent (par ex. dans le cas d’une menuiserie qui détient un immeuble représentant plus de 20 % des actifs).

  Une société d’immeubles d’habitation qui n’est pas une personne à l’étranger, mais dont une ou plusieurs personnes à l’étranger détiennent des parts minoritaires, peut continuer d’acquérir des immeubles si elle remplit toutes les conditions d’acquisition. Dans ce cas, toutefois, l’autorité de première instance doit examiner si la personne à l’étranger a acquis ses parts de façon régulière. L’autorité compétente peut constater ultérieurement l’assujettissement au régime de l’autorisation et ordonner la cessation de l’état illicite (art. 27 LFAIE).

• 38. Une société détient des logements mais n’est pas considérée comme une « société d’immeubles d’habitation ». Est-ce que l’acquisition de l’ensemble des parts de cette société par une personne à l’étranger est possible sans autorisation ?

  Ce ne serait possible que si l’acquisition directe des logements n’était pas non plus soumise à autorisation. Les mêmes règles s’appliquent à toute acquisition de logements, qu’elle soit directe ou indirecte. Par conséquent, l’acquisition indirecte de logements par le biais de la reprise d’une société (acquisition de l’ensemble de ses parts) n’est exemptée du régime de l’autorisation que dans des cas exceptionnels (voir notamment l’art. 2, al. 2, LFAIE).

B. Exception à l’assujettissement au régime de l’autorisation

• 39. Quelles acquisitions sont exemptées du régime de l’autorisation ?

  Il existe différentes dérogations à l’obligation d’obtenir une autorisation, qui sont liées soit à la finalité de l’exploitation de l’immeuble (art. 2, al. 2, let. a et b, LFAIE), soit à la relation qui existe entre l’acquéreur, d’une part, et le vendeur ou l’immeuble, d’autre part (art. 7 LFAIE). De plus, le Conseil fédéral peut dispenser l’acquéreur d’obtenir une autorisation en raison de l’intérêt supérieur de la Confédération. Les exemptions au régime de l’autorisation sont énumérées de façon exhaustive aux art. 2, al. 2 et 3, et 7 LFAIE.

• 40. Quels liens avec l’aliénateur ou quels liens entre les parties entraînent une dérogation à l’obligation d’obtenir une autorisation ?

  Les héritiers légaux au sens du droit suisse ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation lorsqu’ils acquièrent un immeuble par succession (en tant que propriétaire unique ou dans le cadre d’un partage successoral ; art. 7, let. a, LFAIE). Il peut s’agir d’héritiers qui héritent par succession légale (en général les enfants et le conjoint ou le partenaire enregistré) et d’héritiers institués ou de légataires qui, en tant que parents du défunt, pourraient, ne serait-ce qu’éventuellement, c’est-à-dire en cas de décès préalable de tous les parents plus proches, être considérés comme héritiers légaux, par exemple les nièces ou les neveux. L’acquisition par avance d’hoirie n’est quant à elle pas exemptée du régime de l’autorisation.

  Les parents en ligne ascendante ou descendante (grands-parents – parents – enfants) et les conjoints et les partenaires enregistrés ne sont pas non plus assujettis au régime de l’autorisation (art. 7, let. b, LFAIE). Le transfert de propriété entre parents en ligne collatérale, par ex. entre frères et sœurs, n’est pas exempté de l’obligation d’obtenir une autorisation. Si la vente d’un immeuble par un enfant à ses parents est suivie peu de temps après par la revente par les parents à un autre de leurs enfants, cette dernière vente est considérée comme abusive et est de ce fait soumise à autorisation, alors que chaque vente en soi serait exemptée du régime de l’autorisation. La première vente pourrait déjà constituer une acquisition abusive si l’enfant avait acquis l’immeuble peu de temps avant de le vendre à ses parents.

• 41. Quelles sont les exemptions au régime de l’autorisation qui résultent de la relation entre l’acquéreur et l’immeuble ?

  Les acquéreurs qui sont déjà copropriétaires ou propriétaires communs de l’immeuble ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation (art. 7, let. c, LFAIE).

  Les propriétaires par étages sont soumis à autorisation s’ils veulent acquérir une autre propriété par étages (PPE), la PPE étant une forme particulière de copropriété. Ils sont toutefois exemptés du régime de l’autorisation s’ils veulent échanger leurs PPE situées dans le même immeuble ou d'un même ensemble immobilier (art. 7, let. d, LFAIE). Un appartement plus petit peut être échangé contre un plus grand contre paiement de la différence, si la surface admissible n’est pas dépassée (art. 10, al. 2 et 5, OAIE).

  Les acquéreurs d’un immeuble de remplacement lors d’une expropriation, d’un remembrement ou d’un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal ne sont pas soumis à autorisation (art. 7, let. e, LFAIE). Il en va de même des personnes qui acquièrent un immeuble en remplacement d’un autre, qui a été aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public (art. 7, let. f, LFAIE).

  Sont également exemptés du régime de l’autorisation les acquéreurs d’une surface de faible dimension complétant l’immeuble dont ils sont déjà propriétaires (art. 7, let. g, LFAIE). Il peut s’agir par exemple, d’un regroupement parcellaire de faible surface pour une place de stationnement, un chemin d’accès ou un jardin d’agrément, ou de l’acquisition d’une surface addi­tionnelle conduisant à une légère augmentation de la quote-part de la PPE sous la forme d’une surface habitable, d’un local de stockage ou encore d’une place de stationnement dans un garage. Lors de l’acquisition de résidences secondaires au sens de l’art. 9, al. 1, let. c, LFAIE ou de logements de vacances et d’appartements dans des apparthôtels, l’acquisition complémentaire ne peut être effectuée que dans les limites de la surface admissible (art. 10, al. 4, OAIE). Si l’échange d’appartements ou la rectification de limites de terrains aboutit à un dépassement de la surface admissible, l’acquéreur peut se prévaloir de l’art. 7, let. d ou g, LFAIE. Dans ce cas, le conservateur du registre foncier renvoie l’acquéreur à l’autorité de première instance (art. 10, al. 5, OAIE).

  Sont également exemptées du régime de l’autorisation les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition d’immeubles et qui a été fondée avant le 1^er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement (art. 7, let. i, LFAIE).

• 42. À quelles conditions le Conseil fédéral peut-il exempter exceptionnellement des acquéreurs du régime de l’autorisation ?

  La LFAIE prévoit la compétence du Conseil fédéral d’exempter l’acquéreur d’un immeuble du régime de l’autorisation lorsque l’intérêt supérieur de la Confédération le commande. La surface de l’immeuble ne doit pas être supérieure à ce qu’exige son affectation (art. 7, let. h, LFAIE). Ne peuvent être pris en compte comme intérêts supérieurs de la Confédération que des intérêts publics de portée nationale essentiels et prépondérants, aptes à préserver ou à promouvoir des éléments essentiels de la vie politique, économique, scientifique ou culturelle du pays (jurisprudence des autorités administratives de la Confédération JAAC 68.12, consid. 3).

  Le Conseil fédéral a exempté du régime de l’autorisation au sens de l’art. 7, let. h, LFAIE l’acquisition d’immeubles par certaines organisations sportives internationales, en soulignant l’importance que revêtent pour la politique du sport, la culture et l’économie les fédérations actives à l’échelon international qui ont leur siège en Suisse (voir JAAC 68.12). Il a également évoqué l’intérêt supérieur de la Confédération en lien avec la réalisation d’un complexe de vacances (Andermatt). La décision rendue par le Conseil fédéral dans ces cas n’est pas susceptible de recours et est donc définitive.

• 43. Existe-t-il d’autres dérogations au régime de l’autorisation ?

  Oui, ces dérogations sont liées aux relations internationales de la Suisse.

  Les ressortissants des États membres de l’UE ou de l’AELE et – dans certaines circonstances – les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord qui travaillent en Suisse en tant que frontaliers (avec une autorisation pour frontaliers [permis G UE/AELE]) ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation pour acquérir une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail (art. 7, let. j, ch. 1 et 2, LFAIE et art. 18a, al. 3, OAIE ; questions 29 ss).

  Sont également exemptés du régime de l’autorisation au sens de l’art. 7a LFAIE en rel. avec les art. 16 et 17 de la loi sur l’État hôte (RS 192.12) les États étrangers et les organisations internationales, et d’autres bénéficiaires au sens de cette loi, qui acquièrent un immeuble pour leurs besoins officiels.

V. Autorisation

A. Principe

• 44. Pour quels motifs une acquisition peut-elle être autorisée ?

  Une autorisation pour acquérir un immeuble peut être accordée uniquement pour les motifs prévus par la LFAIE et, le cas échéant, par la loi cantonale applicable (art. 3, 8 et 9 LFAIE).

  La LFAIE prévoit des motifs d’autorisation pour les banques et les institutions d’assurance, pour des buts de prévoyance ou d’intérêt public, pour les héritiers institués et les légataires et pour les cas de rigueur (art. 8 LFAIE, questions 47 à 51).

  Le droit cantonal peut prévoir des motifs d’autorisation pour l’acquisition de logements de vacances et d’appartements dans des apparthôtels, de résidences secondaires et d’immeubles destinés à la construction de logements à caractère social (art. 9 LFAIE, voir les questions 52 à 67).

• 45. Est-ce que l’autorisation est assortie de conditions et de charges ?

  Oui, l’autorisation est assortie de conditions et de charges qui garantissent que l’immeuble sera affecté au but dont se prévaut l’acquéreur (art. 14 LFAIE et 11 OAIE).

• 46. Quelle est la durée de validité de l’autorisation ?

  L’autorisation se périme si l’immeuble n’a pas été acquis dans les trois ans. L’autorité qui délivre l’autorisation peut, à titre exceptionnel et pour des motifs importants, prolonger ce délai lorsque l’acquéreur le requiert avant l’expiration de l’autorisation (art. 12, al. 1 et 2, OAIE).

B. Motifs d’autorisation à l’échelon fédéral

• 47. À quelles conditions les banques et assurances soumises à autorisation peuvent-elles acquérir des immeubles en Suisse ?

  Une banque ou une assurance étrangère ou sous domination étrangère qui est habilitée à pratiquer en Suisse et qui est soumise au régime de l’autorisation peut acquérir un immeuble lors d’une exécution forcée ou d’une liquidation concordataire si l’immeuble est grevé d’un gage en sa faveur (art. 8, al. 1, let. d, LFAIE).

  Par ailleurs, une autorisation peut être accordée à certaines conditions à une institution d’assurance étrangère autorisée à pratiquer en Suisse (art. 8, al. 1, let. b, LFAIE). La valeur des acquisitions immobilières autorisées pour ce motif ne doit pas dépasser celle des provisions techniques que l’autorité de surveillance des entreprises d’assurance considère comme nécessaires pour les activités en Suisse.

• 48. Quand est-ce que les établissements de prévoyance professionnelle (par ex. les caisses de pension ou les fondations de placement) sont-ils soumis au régime de l’autorisation et peuvent-ils prétendre à une autorisation pour acquérir un immeuble ?

  Une fondation régie par la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP) qui est exemptée du paiement de l’impôt fédéral direct peut prétendre à l’octroi d’une autorisation pour l’acquisition d’un immeuble lorsque celui-ci est affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d’établissements stables en Suisse (art. 8, al. 1, let. c, LFAIE).

  Il faut toujours examiner au cas par cas si un établissement de prévoyance peut acquérir des immeubles sans autorisation. Selon la pratique, le seul fait que l’entreprise fondatrice est sous domination étrangère ne suffit pas à soumettre un tel établissement au régime de l’autorisation.

• 49. Quelles conditions doit remplir une personne à l’étranger pour pouvoir acquérir un immeuble affecté à des buts d’intérêt public ?

  L’acquisition d’un tel immeuble par une personne à l’étranger est autorisée si l’immeuble est, preuves à l’appui, affecté exclusivement à des buts d’intérêt public et que l’acquéreur est exonéré de l’impôt fédéral direct pour l’immeuble en question (art. 8, al. 1, let. c, LFAIE). La confirmation de l’autorité fiscale concernant l’exonération de l’immeuble à acquérir doit être jointe à la demande.

  L’immeuble à acquérir doit être affecté exclusivement à des buts d’intérêt public, par exemple au culte, à la formation ou au soutien de personnes dans la précarité, de malades, de personnes âgées ou invalides (FF 1972 II 1241, p. 1259). Il peut s’agir par exemple d’un centre culturel, d’un lieu de culte ou de locaux d’une institution destinés au rassemblement de ses membres, au conseil, aux soins, à la formation, etc. L’acquisition ne sera pas autorisée si l’immeuble ne sert pas directement des fins d’intérêt public. Le fait que seuls les revenus de la location de logements soient utilisés à des fins d’intérêt public ne suffit pas.

• 50. Je suis une personne à l’étranger et j’ai reçu en héritage un immeuble en Suisse. Je ne suis pas un héritier légal, mais un héritier institué. À quelles règles suis-je soumis ?

  Une personne à l’étranger qui hérite d’un immeuble en Suisse en tant qu’héritier institué ou légataire, qui n’est pas un héritier légal au sens du droit suisse (voir à ce propos la question 40) et qui ne peut ou ne veut pas faire valoir d’autre motif d’autorisation, obtient une autorisation d’acquérir l’immeuble conformément à l’art. 8, al. 2, LFAIE. L’autorisation est liée à la charge de revendre l’immeuble dans les deux ans, à partir du moment où l’autorisation est entrée en force, si la demande a été déposée dans les délais (ATF 103 Ib 178, consid. 1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_484/2018 du 19 août 2019). La charge dont est assortie l’autorisation est obligatoire et doit être édictée même si la revente de l’immeuble est imminente.

  Si, au moment de la succession, l’héritier ou le légataire peut apporter la preuve qu’il a des liens étroits et dignes de protection avec l’immeuble, l’autorisation peut être accordée sans cette charge. De tels liens existent par exemple si l’héritier ou le légataire a habité dans l’immeuble en question de manière durable avec le défunt ou l’auteur du legs, qu’il y a passé régulièrement les week-ends avec lui, qu’il y a passé régulièrement les vacances en sa compagnie ou qu’il a loué le logement pendant de nombreuses années (voir l’ATF 2003 4357, 4367).

  Les héritiers et les légataires doivent solliciter une autorisation immédiatement après la succession (c’est-à-dire à l’échéance du délai fixé pour la répudiation de la succession ; art. 17, al. 1, LFAIE ; FF 1981 III 553, p. 595). Ils sont non seulement obligés d’aliéner l’immeuble dans les deux ans, mais n’ont pas non plus le droit d’utiliser l’immeuble reçu en héritage ou en legs (par ex. en tirer des loyers ou l’utiliser pour leur propre usage) sur une longue période. Si les héritiers soumis à autorisation ne sollicitent pas d’autorisation, l’acquisition est considérée nulle (voir l’art. 26, al. 1 et 2, let. a, en rel. avec l’art. 17, al. 1, LFAIE). Quiconque omet de requérir une autorisation dans les délais fera l’objet de poursuites pénales (art. 28 LFAIE).

• 51. Quand est-ce qu’une autorisation est délivrée pour un cas de rigueur, conformément à l’art. 8, al. 3, LFAIE ?

  Une personne à l’étranger soumise au régime de l’autorisation est autorisée à acquérir un logement de vacances ou un appartement dans un apparthôtel dans un (ancien) lieu à vocation touristique – même si l’octroi de l’autorisation est exclu en raison d’un blocage cantonal ou communal des autorisations ou en raison de la suppression de la localité de la liste cantonale des lieux à vocation touristique – lorsque l’aliénateur se trouve dans une situation de détresse et que notamment les conditions suivantes sont remplies (art. 8, al. 3, LFAIE, art. 4 OAIE).

  Le cas de rigueur doit concerner l’aliénateur. Celui-ci doit se trouver dans une situation de détresse financière survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par la vente de l’immeuble à une personne à l’étranger. Il doit prouver qu’il a tout entrepris pour vendre ou éventuellement louer ou affermer le logement à un prix raisonnable (prix de revient auquel s’ajoute un intérêt équitable si l’aliénateur possède le logement depuis plus de trois ans) à des personnes non assujetties au régime de l’autorisation (art. 4, al. 1, OAIE, FF 1981 III 553, p. 595). Toute spéculation est interdite et le prix de vente doit être adapté aux circonstances actuelles du marché suisse de l’immobilier (ATF 111 Ib 176 consid. 3). L’aliénateur devait séjourner personnellement dans le logement.

C. Motifs d’autorisation cantonaux

Logements de vacances et appartements dans un apparthôtel

• 52. Was sind die Grundvoraussetzungen für eine Bewilligung zum Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel?

  Der Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel kann nur bewilligt werden, wenn der Kanton die entsprechenden Bewilligungsgründe in seiner kantonalen Gesetzgebung eingeführt hat und sich die Wohnung in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort befindet (Art. 9 Abs. 2 und 3 und Art. 10 BewG, vgl. Frage 53). Die Kantone und die Fremdenverkehrsgemeinden können bei der Einführung der Bewilligungsgründe zudem verschiedene Beschränkungen erlassen. Sie können z. B. für einen Ort oder Ortsteile eine totale Bewilligungssperre beschliessen, den Erwerb nur im Rahmen von Stockwerkeigentum und nur bis zu einer bestimmten Quote zulassen, die Anzahl Bewilligungen pro Jahr limitieren oder nur noch den Erwerb von solchen Wohnungen zulassen, die sich bereits in ausländischem Eigentum befinden (Art. 13 BewG). Allfällige kantonale oder kommunale Vorgaben für den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels sind in den kantonalen Ausführungsbestimmungen zum BewG zu finden oder bei der am Ort des Grundstücks zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde verfügbar.

  Ferner müssen bundesrechtliche Flächenbeschränkungen (Grundstücksfläche und Nettowohnfläche, siehe Frage 54) eingehalten werden und darf jede Person mit ihrer Familie grundsätzlich nur eine Wohneinheit erwerben (Verbot des Doppeleigentums, siehe Frage 58).

  Ausserdem muss die Bewilligung dem kantonalen Kontingent belastet werden können, welches der Bund den Kantonen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels zuteilt (Art. 11 BewG, Art. 9 BewV und Anhang 1 zur BewV). Hat die Veräussererin oder der Veräusserer seinerzeit bereits eine Bewilligung für den Erwerb der Wohnung erhalten, wird kein Kontingent benötigt. Kontingentseinheiten können auch nicht dem BewG unterstellten Personen für den Verkauf solcher Wohnungen an Personen im Ausland zugeteilt werden (sogenannte Grundsatzbewilligungen), wobei die einzelnen, später stattfindenden Erwerbe durch die ausländischen Staatsangehörigen zwar noch einer separaten Bewilligung bedürfen, jedoch nicht mehr ans Kontingent anzurechnen sind.

• 53. Dans quels cantons des personnes à l’étranger peuvent-elles acquérir un logement de vacances ou un appartement dans un apparthôtel ?

  Les cantons suivants prévoient actuellement dans leur législation des motifs d’autorisation pour des logements de vacances et/ou des appartements dans des apparthôtels :

  • Appenzell Rhodes-Extérieures (uniquement pour des logements de vacances)
  • Berne
  • Fribourg
  • Glaris
  • Grisons
  • Jura
  • Lucerne
  • Neuchâtel
  • Nidwald (uniquement pour des logements de vacances)
  • Obwald
  • St-Gall
  • Schaffhouse (uniquement pour des appartements dans des apparthôtels)
  • Schwyz
  • Tessin
  • Uri
  • Valais
  • Vaud

• 54. J’ai entendu que la dimension des logements de vacances pouvant être acquis par des personnes à l’étranger était limitée. Quelles sont les restrictions quant à leur surface ?

  La surface nette de plancher habitable des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit en principe pas dépasser 200 m² (à propos de la surface nette de plancher habitable, voir la question 55). S’agissant des logements de vacances qui ne constituent pas une propriété par étages, la surface parcellaire ne doit en principe pas dépasser 1000 m² (art. 10, al. 2 et 3, OAIE). Selon la pratique, en cas de besoin supplémentaire dûment prouvé, la surface nette de plancher habitable peut être autorisée jusqu’à 250 m² (à propos du besoin supplémentaire de surface nette habitable, voir la question 57) et la surface parcellaire jusqu’à 1500 m² au plus. Des surfaces parcellaires plus grandes ne peuvent être autorisées qu’en cas de motifs objectifs impératifs.

• 55. Qu’est-ce qui fait partie de la « surface nette de plancher habitable » ?

  Tous les locaux habitables font partie de la surface nette de plancher habitable (liste non exhaustive) :

  • les chambres, bureaux, salons, cuisines (y compris l’agencement, les appareils et les armoires), salles de bains y compris l’équipement sanitaire (douche, baignoire, toilettes), dressings et le cas échéant les armoires murales ;
  • les couloirs intérieurs qui relient les pièces entre elles, par ex. corridor, hall d’entrée, vestibule, escaliers intérieurs, cage d’escaliers privée, y compris les seuils ;
  • la zone de wellness, par ex. une piscine intérieure, un sauna, un hammam, une salle de fitness ou une salle de repos (ATF 136 II 233) ;
  • les verandas, verrières, jardins d’hiver et autres pièces semblables ;
  • les salles de loisirs comme les salles de bricolage, ateliers, salles de cinéma, « carnotzets », éventuellement aussi la cave à vin en fonction de son aménagement ou de sa situation ;
  • les surfaces pour les cheminées ou les poêles à bois ou à gaz (éthanol) qui se trouvent dans des locaux habitables (notamment au salon, dans un couloir, etc.) ;
  • de manière générale toute pièce pouvant être chauffée et qui est suffisamment éclairée, que ce soit naturellement ou artificiellement, donc aussi les locaux qui se trouvent au sous-sol, qu’ils disposent ou non d’une fenêtre, s’ils sont aménagés en pièce habitable ou peuvent être aménagés facilement.

  Les éléments suivants ne font en règle générale pas partie de la surface nette de plancher habitable :

  • les balcons ouverts, terrasses et loggias ;
  • les corridors qui ne font que relier des pièces qui ne font pas partie de la surface nette de plancher habitable ;
  • l’entrée et la cage d’escaliers d’un immeuble, si elles sont extérieures aux unités d’habitation et ne sont pas aménagées ou meublées de manière à pouvoir être utilisées par les habitants de l’immeuble comme réception, vestibule, lounge ou d’une autre manière comparable ;
  • les caves non chauffées et non isolées, peu voir pas éclairées, sans revêtement particulier aux murs et au sol et qui sont utilisées exclusivement pour stocker un nombre limité de marchandises ou d’objets ;
  • les caves à vin dont la surface est limitée au stockage d’un nombre restreint de bouteilles ;
  • les buanderies dont la surface est raisonnable, c’est-à-dire adaptée pour l’installation d’une machine à laver et d’un sèche-linge, de deux éviers au maximum et de suffisamment de place pour étendre le linge ;
  • les locaux pour le chauffage de l’immeuble, la chaudière à mazout, le réservoir à bois, pellets ou briquettes, les locaux techniques y compris pour l’entretien de la piscine ;
  • les greniers/combles dépourvus de fenêtres, à peine isolés et peu aménagés, qui ne sont pas adaptés pour y séjourner ou pour être utilisés comme dressing ;
  • les garages prévus pour trois véhicules au maximum par logement, le local à vélo pouvant accueillir jusqu’à deux vélos par personne, les dépôts pour poussettes, skis ou autres équipements sportifs, s’ils ne sont pas chauffés ni aménagés.

  Si des locaux utilisés en commun par plusieurs copropriétaires doivent être comptabilisés dans la surface nette de plancher habitable, la surface de ces locaux sera ajoutée proportionnellement aux différents appartements (en fonction du nombre d’appartements ou en fonction de la quote-part de chaque propriété par étages). Aucune autre répartition n’est admissible.

• 56. Est-ce que les surfaces de faible hauteur de plafond, dans une pièce mansardée, doivent également être comptabilisées dans la surface nette de plancher habitable ?

  Oui, les surfaces de faible hauteur de plafond doivent aussi être comptabilisées si elles peuvent être habitées, notamment si elles peuvent être meublées, si on peut s’y tenir debout ou si elles peuvent être utilisées pour y séjourner assis ou si des objets de la vie quotidienne (objets de décoration ou lampes) peuvent y être installés. Ces surfaces doivent être intégralement prises en compte dans la surface nette de plancher habitable. Il faut vérifier au cas par cas si les surfaces dans des pièces mansardées peuvent exceptionnellement ne pas être comptabilisées. Selon une pratique jugée raisonnable, les surfaces mansardées dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,5 mètre ne sont comptabilisées qu’à raison de moitié dans la surface nette de plancher habitable.

• 57. À quelles conditions est-ce qu’un « besoin supplémentaire » de surface nette de plancher habitable est autorisé ?

  L’acquéreur doit rendre vraisemblable qu’il a besoin de surface supplémentaire, pour une utilisation future, commune et simultanée, du logement par des membres de sa famille (y compris des amis proches, le cas échéant également des employés de maison). Il ne suffit pas d’affirmer que le logement de vacances sera à l’avenir utilisé par la famille et d’autres personnes. C’est la situation et les besoins existants au moment de l’acquisition qui sont déterminants (arrêt du Tribunal fédéral 2C_947/2018, consid. 3.5.3). Le besoin supplémentaire de surface ne semble pas suffisamment étayé si moins de cinq personnes passeront régulièrement leurs vacances ensemble dans le logement à acquérir.

  Les indications et documents suivants doivent être remis à l’autorité pour justifier l’utilisation commune du logement de vacances :

  • copie du passeport et adresse actuelle des personnes qui passeront à l’avenir régulièrement leurs vacances avec l’acquéreur du logement ; ces indications permettent de vérifier si lesdites personnes possèdent déjà un logement de vacances à proximité du logement à acquérir, auquel cas leur présence ne justifierait pas un besoin de surface supplémentaire ;
  • déclaration signée exprimant la volonté d’utiliser ensemble le logement de vacances ;
  • informations sur les relations qui lient ces personnes à l’acquéreur ;
  • informations sur des vacances passées ensemble avec l’acquéreur du logement.

  Il est important que le logement soit aménagé de sorte à pouvoir être utilisé par le nombre de personnes indiqué. S’il ne dispose pas d’un nombre suffisant de chambres, par exemple, il ne peut pas être utilisé simultanément par un grand nombre de personnes.

• 58. Combien de logements de vacances une personne physique à l’étranger peut-elle acquérir ?

  Une personne physique à l’étranger ne peut acquérir qu’un logement de vacances. Ce principe vaut pour l’entité familiale : un seul logement de vacances peut être acquis par famille. Si l’acquéreur, son conjoint, son partenaire enregistré ou un de ses enfants de moins de 18 ans possède déjà un logement de vacances ou un appartement dans un apparthôtel ou une résidence secondaire en Suisse, l’autorisation d’acquérir un nouveau logement ne peut être délivrée qu’à la condition que le premier logement soit vendu avant l’inscription de la nouvelle acquisition au registre foncier (art. 12, let. d, LFAIE en rel. avec l’art. 11, al. 1, OAIE).

• 59. Je suis une personne à l’étranger et aimerais acquérir un logement de vacances par le biais de mon entreprise, qui a son siège en Suisse. Est-ce possible ?

  Non. Les logements de vacances et les appartements dans des apparthôtels ne peuvent être acquis que par des personnes physiques, sans intermédiaire, et en leur nom. Une acquisition indirecte par le biais d’une entreprise n’est pas possible (art. 8 OAIE).

• 60. Est-ce que je peux louer mon logement de vacances à des tiers ?

  Oui, à certaines conditions. Les logements de vacances ne peuvent pas être loués à l’année, pour empêcher tout placement de capitaux non autorisé. Toutefois, pour éviter que ces logements restent vides pendant des mois, ils peuvent être mis en location temporairement (art. 11, al. 2, let. f, OAIE). L’acquéreur doit pouvoir en tout temps utiliser lui-même son logement conformément au but dont il s’est prévalu, ce qui exclut la location à long terme à une seule et même personne.

• 61. Est-ce que les appartements dans un apparthôtel doivent être laissés à la disposition de l’hôtelier en vue de leur exploitation en la forme hôtelière ?

  Oui, les appartements dans des apparthôtels doivent être laissés à la disposition de l’hôtelier, surtout lors de la haute saison, pour qu’il puisse les exploiter (art. 10, let. b, LFAIE). Étant donné que cette exigence est liée à l’objet, elle vaut également pour les personnes qui ne sont pas soumises au régime de l’autorisation (par ex. pour les ressortissants suisses) qui acquièrent un appartement assorti de telles charges (art. 7, al. 2, OAIE).

Résidences secondaires

• 62. Quelles conditions faut-il remplir pour être autorisé à acquérir une résidence secondaire ?

  Le canton où se trouve le logement doit avoir prévu ce cas (acquisition d’une résidence secondaire au sens de l’art. 9, al. 1, let. c, LFAIE) dans ses dispositions d’exécution de la LFAIE. L’acquisition d’une résidence secondaire peut être autorisée si la personne à l’étranger entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées avec le lieu où se trouve le logement (art. 9, al. 1, let. c, LFAIE). Sont considérées comme telles les relations régulières que l’acquéreur doit entretenir pour sauvegarder des intérêts prépondérants d’ordre économique, scientifique ou culturel. La parenté ou l’alliance avec des personnes résidant en Suisse ou des séjours de vacances, de cures, d’études ou d’autres séjours temporaires ne constituent pas en soi des relations étroites et dignes d’être protégées (art. 6 OAIE).

  Comme les logements de vacances, les résidences secondaires ne peuvent être acquises que par une personne physique, directement en son nom, et non par une société (art. 8 OAIE). Elles sont également soumises à des restrictions en termes de surface parcellaire et de surface nette de plancher habitable (voir les questions 54 ss). Si l’acquéreur, son conjoint, son partenaire enregistré ou un de ses enfants de moins de 18 ans possède déjà une résidence secondaire, un logement de vacances ou un appartement dans un apparthôtel en Suisse, l’autorisation d’acquérir une résidence secondaire ne peut être délivrée qu’à la condition que l’autre logement soit vendu avant l’inscription de la nouvelle acquisition au registre foncier (art. 12, let. d, LFAIE en rel. avec l’art. 11, al. 1, OAIE).

• 63. Quels cantons ont introduit dans leur législation le motif d’acquisition d’une résidence secondaire au lieu avec lequel la personne à l’étranger entretient des relations extrêmement étroites et dignes de protection ?

  Les cantons suivants prévoient ce motif d’autorisation dans leur législation :

  • Appenzell Rhodes-Extérieures
  • Bâle-Ville
  • Fribourg
  • Grisons
  • Jura
  • Lucerne
  • Neuchâtel
  • Saint-Gall
  • Soleure
  • Tessin
  • Uri
  • Valais
  • Vaud
  • Zurich

• 64. J’ai reçu l’autorisation d’acquérir une résidence secondaire en application de l’art. 9, al. 1, let. c, LFAIE. Est-ce que je peux en disposer librement ?

  Non. La résidence secondaire ne peut pas être louée à des tiers et doit être vendue dans les deux ans si l’acquéreur ne l’utilise plus conformément à son affectation.

• 65. Est-ce que les ressortissants d’un État de l’UE ou de l’AELE qui disposent d’une autorisation frontalière doivent aussi solliciter une autorisation pour acquérir une résidence secondaire ?

  Non. Si la résidence secondaire se trouve dans la région où le ressortissant d’un État de l’UE ou de l’AELE et – à certaines conditions – le ressortissant du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord travaille en tant que frontalier (permis frontalier G UE/AELE), l’acquisition n’est pas soumise à autorisation (voir la question 29).

• 66. Quels cantons prévoient dans leur législation le motif d’autorisation pour la construction de logements à caractère social et à quelles conditions est soumise l’autorisation ?

  Les cantons suivants prévoient ce motif d’autorisation dans leur législation :

  • Fribourg
  • Genève
  • Grisons
  • Jura
  • Neuchâtel
  • Tessin
  • Valais
  • Vaud

  Les cantons peuvent autoriser, dans les lieux où il y a pénurie de logements, l’acquisition de terrains destinés à la construction de logements à caractère social, c’est-à-dire d’appartements à loyer modéré – ou à loyer avantageux par rapport aux logements comparables du même lieu – et l’acquisition de tels logements s’ils ont été construits récemment (art. 9, al. 1, let. a, LFAIE).

• 67. Les cantons peuvent-ils prévoir d’autres motifs d’autorisation ?

  Non. Les motifs d’autorisation que les cantons peuvent prévoir dans leur législation sont énumérés de façon exhaustive à l’art. 9 LFAIE. Il n’y donc pas d’autre motif possible, outre ceux qui y sont mentionnés (construction de logements à caractère social, résidence secondaire, logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel).

VI. Procédure

A. Procédure visant à constater l’assujettissement au régime de l’autorisation et/ou à octroyer une autorisation

• 68. Qui décide qu’une acquisition peut être autorisée ?

  L’exécution de la LFAIE est tout d’abord de la compétence du canton où se trouve l’immeuble (art. 15 LFAIE). Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut d’emblée exclure que l’acquisition soit soumise au régime de l’autorisation, il renvoie l’acquéreur devant l’autorité cantonale de première instance (art. 18, al. 1, LFAIE, voir la question 71). L’autorité cantonale décide si l’acquisition est admissible ou non en application des dispositions légales. Si elle considère que l’acquisition est admissible et octroie une autorisation, il incombe à l’autorité de recours cantonale et subsidiairement à l’Office fédéral de la justice d’examiner si la décision cantonale de première instance doit être contestée.

  La LFAIE prévoit en outre, en guise de spécificité, que le Conseil fédéral peut dispenser l’acquéreur au cas par cas de l’obligation d’obtenir une autorisation lorsque l’intérêt supérieur de la Confédération le commande (art. 7, let. h, LFAIE, voir la question 42).

• 69. Quelle autorité est compétente pour constater l’assujettissement au régime de l’autorisation et l’octroi d’une autorisation (compétence à raison du lieu) ?

  C’est en règle générale l’autorité cantonale compétente du lieu où se situe l’immeuble qui constate qu’il y a ou non assujettissement au régime de l’autorisation et qui délivre l’autorisation. En cas d’acquisition de parts de personne morale, l’autorité compétente est celle du lieu où se trouve la plus grande partie des immeubles en termes de valeur (art. 2, al. 1, et 15, al 1, let. a, et al. 2, LFAIE).

  Les autorités cantonales de première instance et les autorités de recours sont désignées par les cantons. Voici les coordonnées des autorités :

  • Données de contacts des autorités cantonales

    PDF130.61 kB20 juillet 2026

• 70. Quand faut-il faire une demande d’autorisation pour l’acquisition d’un immeuble ou une demande visant à constater le non-assujettissement au régime de l’autorisation ?

  À chaque fois que l’acquéreur ne peut pas exclure d’emblée que l’acquisition est soumise au régime de l’autorisation (art. 17, al. 1, LFAIE et art. 15, al. 1, OAIE). Si l’acquisition est subordonnée à une autorisation, une inscription de l’acquisition au registre foncier et une acquisition hors registre (par ex. transfert d’actions) ne peuvent être effectuées tant que l’autorisation n’est pas entrée en force.

  Il faut aussi déposer une demande lorsque les circonstances justifiant l’octroi de l’autorisation changent après le moment de l’acquisition (voir l’art. 14, al. 5, LFAIE et, à propos du changement d’affectation soumis à autorisation, la question 35). En cas de changement de situation, il incombe à l’acquéreur (c’est-à-dire la personne obligée de respecter les charges) de faire révoquer ou adapter les charges dont l’autorisation est assortie.

  Les autorités de première instance édictent toujours leurs décisions en lien avec l’acquisition d’un immeuble donné (voir le ch. 3 de l’annexe 2 OAIE, selon lequel les indications au sujet de l’immeuble sont des données minimales devant figurer dans les décisions rendues en application de la LFAIE ; voir aussi à ce propos l’arrêt du Tribunal fédéral 2C_423/2011 du 12 octobre 2011, consid. 1.2.1). Sans lien avec un acte juridique concret, le requérant ne pourra en règle générale pas justifier d’un intérêt à obtenir une décision de constatation. Si une personne acquiert plusieurs immeubles en peu de temps, l’office du registre foncier devra examiner pour chaque acquisition si l’acquéreur peut être exempté de l’obligation d’obtenir une autorisation ou s’il faut le renvoyer devant l’autorité de première instance. Il faut examiner lors de chaque acquisition si les circonstances sont restées les mêmes ou si le financement entraîne l’obligation d’obtenir une autorisation.

• 71. Dans quels cas l’office du registre foncier, l’office du registre du commerce ou l’autorité chargée des enchères renvoient-ils l’acquéreur devant l’autorité de première instance ?

  L’exécution d’un acte juridique portant sur une acquisition soumise à autorisation, et le cas échéant son inscription au registre foncier, ne pourront être réalisées qu’une fois que l’autorisation d’acquérir sera entrée en force – à moins que l’acquéreur puisse se prévaloir d’une exception.

  Lorsque l’office du registre foncier, l’office du registre du commerce ou l’autorité chargée des enchères ne peut d’emblée exclure l’assujettissement au régime de l’autorisation, ils renvoient l’acquéreur à l’autorité de première instance. Ils lui impartissent un délai de 30 jours (10 jours en cas d’enchères) pour demander l’autorisation ou faire constater le non-assujettissement au régime de l’autorisation (art. 18 et 19 LFAIE, art. 15, al. 3, let. a, OAIE). Le renvoi en soi n’est pas susceptible de recours.

  Les instructions de l’Office fédéral de la justice (OFJ) sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger servent aux offices du registre foncier d’aide à l’exécution pour les questions de renvoi à l’autorité de première instance et d’inscription au registre foncier :

  • Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Instruction aux offices du registre foncier

    PDF96.72 kB1 juillet 2009

• 72. Mon notaire confirme dans un acte authentique que je ne suis pas une personne à l’étranger. Est-ce que le registre foncier peut malgré tout me renvoyer devant l’autorité de première instance ?

  Un acte notarié confirmant qu’un acquéreur n’est pas une personne à l’étranger n’oblige pas le registre foncier à renoncer à renvoyer la personne concernée devant l’autorité compétente. La question de savoir si une personne est une personne à l’étranger ou non est purement juridique. C’est à l’autorité de première instance et – dans le cas d’une inscription au registre foncier – à l’office du registre foncier d’y répondre.

  Les titres authentiques ne font foi que des faits qu’ils constatent, par exemple du fait qu’un acquéreur a la nationalité allemande et dispose en Suisse d’une autorisation d’établissement (permis C) valable, ou que tous les actionnaires d’une société anonyme acquéreuse sont de nationalité suisse. L’appréciation juridique de ces faits n’a en revanche pas de force probante, par exemple l’affirmation que l’acquéreur a son domicile effectif en Suisse ou que la société anonyme acquéreuse n’est pas dominée par des personnes à l’étranger. Il s’agit de déclarations générales qui contestent l’existence des conditions de l’assujettissement au régime de l’autorisation sont remplies ou qui affirment que les conditions pour obtenir l’autorisation sont remplies, et de ce fait elles n’ont aucune valeur probante (art. 18, al. 3, OAIE).

  De plus, les titres authentiques ne font foi des faits qu’ils constatent que dans la mesure où l’officier public certifie qu’il a lui-même vérifié les faits et lorsque rien ne permet de mettre en doute leur exactitude (art. 18, al. 2, OAIE).

• 73. Est-ce que l’autorité de première instance examine l’assujettissement au régime de l’autorisation uniquement sur demande de l’acquéreur ?

  Non. L’autorité de première instance examine également la question de l’assujettissement au régime de l’autorisation lorsqu’une autorité cantonale habilitée à recourir, l’Office fédéral de la justice, un tribunal civil, un tribunal pénal ou une autre autorité le requiert (art. 15, al. 3, let. b et c, OAIE) ; elle peut aussi le faire d’office en cas de violation de la LFAIE.

• 74. È possibile impugnare una decisione dell’autorità di prima istanza e chi è legittimato a farlo?

  Le parti contrattuali (acquirente e alienante) ed altre persone che hanno un interesse degno di protezione all’annullamento o alla modifica di una decisione dell’autorità cantonale di prima istanza possono impugnare la decisione presso l’autorità cantonale di ricorso; la decisione cantonale di ultima istanza è a sua volta impugnabile con ricorso al Tribunale federale.

  L’autorità cantonale legittimata a ricorrere, l’UFG e il Comune nel quale si trova il fondo hanno lo stesso diritto (art. 20 e 21 LAFE). Va precisato che i Comuni possono ricorrere solamente contro determinate decisioni (autorizzazione; accertamento che l’acquirente non sottostà all’obbligo dell’autorizzazione e revoca di un onere; art. 20 cpv. 2 lett. c LAFE).

• 75. Quel est le délai de recours ?

  Le délai de recours est de 30 jours et commence à courir à compter de la notification de la décision aux parties ou à l’autorité habilitée à recourir. S’agissant de l’Office fédéral de la justice, qui est habilité à recourir de façon subsidiaire, le délai commence à courir dès que l’autorité de recours cantonale lui a notifié la décision.

  Le droit fédéral l’emporte sur le droit de procédure cantonal qui ne respecte pas les règles de procédure minimales énoncées à l’art. 20 LFAIE et qui prévoit par exemple un délai de recours de moins de 30 jours (FF 1972 II 1237, p. 1258). Le droit de procédure cantonal qui est plus favorable au recourant que le droit fédéral (par ex. suspension des délais pendant les féries judiciaires) reste quant à lui applicable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_748/2017, consid. 4.4).

• 76. Quand est-ce qu’une décision de l’autorité cantonale de première instance entre-t-elle en force ?

  Les décisions entrent en force une fois que l’autorité cantonale habilitée à recourir, l’Office fédéral de la justice et la commune sur le territoire de laquelle se situe l’immeuble ont renoncé par écrit à interjeter recours ou une fois que le délai de recours de 30 jours est échu sans avoir été utilisé et que l’autre partie n’a pas non plus déposé de recours (sur la qualité pour recourir, voir la question 74).

• 77. Pourquoi est-ce que la Confédération examine les décisions rendues par l’autorité cantonale ?

  Si l’autorité cantonale habilitée à recourir renonce à formuler un recours, en d’autres termes lorsqu’elle approuve la décision rendue par l’autorité cantonale de première instance, le dossier est transmis à l’Office fédéral de la justice (OFJ ; art. 17, al. 3, LFAIE). L’OFJ reçoit par conséquent des dossiers que deux instances cantonales ont déjà examinés quant à leur conformité avec la LFAIE. Il examine à son tour si la décision de l’autorité de première instance est conforme au droit fédéral ou s’il doit la contester par un recours. Il œuvre de la sorte à une harmonisation de l’exécution à l’échelle de la Suisse.

B. Conséquences de droit administratif, civil ou pénal en cas d’infraction à la LFAIE

• 78. Que se passe-t-il lorsqu’un acte juridique soumis à autorisation est exécuté sans que l’auteur sollicite l’autorisation requise ?

  Si l’acquéreur ne peut pas invoquer d’exception, un acte juridique sur une acquisition d’immeuble soumise au régime de l’autorisation ne peut être exécuté et donc inscrit au registre foncier qu’en cas d’octroi de l’autorisation. Il en va de même de l’exécution d’une acquisition soumise à autorisation qui ne doit pas être inscrite au registre foncier (par ex. transfert d’actions d’une société immobilière). Un acte juridique soumis à autorisation reste sans effet en l’absence d’une autorisation entrée en force (art. 26, al. 1, LFAIE). Les parties contractantes sont néanmoins liées par cet acte. L’acte juridique est frappé de nullité en cas de refus ou de révocation de l’autorisation, de rejet de la réquisition d’inscription au registre foncier ou au registre du commerce ou en cas de révocation de l’adjudication par l’autorité chargée des enchères. Il est également nul lorsque l’acquéreur exécute l’acte (par ex. quand des actions d’une société immobilière lui sont transférées) sans demander d’autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force (art. 26, al. 2, LFAIE).

  L’inefficacité et la nullité sont prises en considération d’office et ont pour conséquence que les prestations promises ne sont pas exigibles et que les prestations fournies peuvent être répétées, c’est-à-dire que leur restitution peut être exigée (art. 26, al. 3 et 4, LFAIE). L’action en cessation de l’état illicite doit en outre être intentée d’office (voir la question 81).

• 79. Quels sont les motifs justifiant la révocation d’une décision ?

  Une autorisation ou une décision constatant le non-assujettissement au régime de l’autorisation entrée en force est révoquée d’office lorsque l’acquéreur l’a obtenue frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque, malgré une mise en demeure, il ne respecte pas une charge (art. 25, al. 1, LFAIE). Parallèlement à la révocation, l’assujettissement au régime de l’autorisation est constaté d’office et l’octroi de l’autorisation est refusé. L’acte juridique qui est à la base de l’autorisation ou de la décision constatant le non-assujettissement au régime de l’autorisation devient nul lorsque la décision de révocation passe en force. Il doit être mis un terme à l’état illicite d’office.

  Si l’autorité de première instance prend connaissance de faits déterminants après la notification de sa décision, elle peut la reconsidérer pendant le délai de recours et la modifier ou la révoquer. La LFAIE ne prévoit pas de règles spécifiques à ce propos, ce pourquoi il faut se référer au droit de procédure administrative applicable dans le canton concerné.

• 80. Un office du registre foncier constate qu’il a été trompé lors de la réquisition et a de ce fait considéré qu’un acte juridique n’était pas soumis au régime de l’autorisation. L’acte en question est déjà inscrit au registre foncier. Que faire ?

  L’office du registre foncier doit en informer immédiatement l’autorité cantonale de première instance. Celle-ci constatera l’assujettissement au régime de l’autorisation a posteriori si l’acquéreur a fourni des indications inexactes ou incomplètes sur des faits dont dépendait l’assujettissement (art. 25, al. 1^bis, LFAIE). Simultanément à la constatation ultérieure de l’assujettissement au régime de l’autorisation, l’autorisation est refusée. L’acte juridique qui est à la base de l’autorisation devient nul dès que le refus d’octroyer l’autorisation entre en force et il y a lieu de faire cesser l’état illicite d’office (voir la question 78).

• 81. Qui est compétent pour faire cesser l’état illicite ?

  S’il n’est pas mis un terme à l’état illicite autrement (par ex. par la conclusion d’une transaction avec l’autorité compétente), l’autorité cantonale habilitée à recourir ou l’Office fédéral de la justice intente d’office une action en rétablissement de l’état antérieur, une action en dissolution d’une personne morale ou une action visant la réalisation forcée de l’immeuble (art. 27 LFAIE).

• 82. Est-ce qu’une infraction à la LFAIE peut être poursuivie pénalement ?

  Oui, les actes suivants sont passibles d’une peine privative de liberté, d’une peine pécuniaire ou d’une amende en fonction des circonstances :

  • les actes visant à éluder le régime de l’autorisation (notamment l’exécution d’un acte juridique nul faute d’autorisation ou le fait qu’un héritier assujetti au régime de l’autorisation ne se procure pas l’autorisation requise dans les délais ; art. 28 LFAIE) ;
  • les indications inexactes ou incomplètes fournies à l’autorité compétente, au registre foncier ou au registre du commerce pour faire constater le non-assujettissement ou pour obtenir une autorisation, ou l’exploitation astucieuse d’une erreur de l’autorité (art. 29 LFAIE) ;
  • l’inobservation de charges (art. 30 LFAIE) et
  • le refus de fournir des renseignements ou de produire des documents (art. 31 LFAIE).

  Les avantages patrimoniaux obtenus de façon illicite doivent être transférés au canton (art. 33 LFAIE). La poursuite pénale incombe aux cantons (art. 35 LFAIE).

Documents

• FAQ sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

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